Hypotéka bez stresu: Praktický průvodce

neděle 1. června 2025

Pořídit si vlastní bydlení je pro mnoho lidí splněný sen. Jenže s tím přichází i spousta čísel, podmínek a papírování, které dokážou celou situaci pořádně znepříjemnit. Jak se v hypotékách vyznat, co opravdu potřebujete vědět – a kde si dát pozor?

1. Co musíte splňovat, abyste hypotéku vůbec dostali

Základem je mít dostatečný a stabilní příjem. Banka posuzuje tzv. bonitu – tedy vaši schopnost splácet. Dále hraje roli:

věk (musí vám být alespoň 18 let),
čistý registr dlužníků (pokud máte záznam, snižuje to šanci na schválení),
a také kolik si chcete půjčit a kolik máte naspořeno.

2. Co je LTV, DTI a DSTI – a jak ovlivní vaši hypotéku?

Než se pustíte do výběru konkrétní nabídky, je dobré porozumět několika důležitým pojmům, které banky sledují při posuzování vaší žádosti.

LTV (Loan to Value) – vyjadřuje poměr mezi výší hypotéky a hodnotou nemovitosti.

Příklad: Kupujete byt za 5 milionů Kč – s 80% LTV můžete získat hypotéku maximálně ve výši 4 miliony Kč. Tato 80% hranice je aktuálně jediným závazným limitem daným Českou národní bankou.

Pokud vám však je méně než 36 let a pořizujete si první vlastní bydlení, můžete žádat až o 90 % hodnoty nemovitosti.

DTI (Debt to Income) – poměr celkového zadlužení vůči vašemu ročnímu čistému příjmu.

Příklad: Máte roční příjem 600 000 Kč a vaše celkové dluhy činí 5 000 000 Kč. DTI je pak 8,33. I když tento limit už není povinný, banky ho stále sledují. Většinou považují za rozumné, pokud je DTI do 8–9násobku příjmu.

DSTI (Debt Service to Income) – podíl měsíčních splátek vůči vašemu měsíčnímu příjmu.

Příklad: Máte měsíční čistý příjem 50 000 Kč a vaše měsíční splátky jsou 20 000 Kč. DSTI se rovná 40 %, což znamená, že ze svého příjmu dáváte 40 % na splátky. Dříve byl doporučený strop 45 % - 50 %, dnes už není povinný.

Tip: Čím více vlastních prostředků máte, tím větší je vaše šance na nižší úrok a lepší podmínky úvěru.

3. Co si připravit, než vůbec požádáte

Dobrá příprava vám ušetří nejen čas, ale i stres. Co si před žádostí připravit?

Přehled příjmů (zaměstnanci: potvrzení od zaměstnavatele; OSVČ: daňové přiznání),
doložení vlastních úspor,
výpisy z účtu,
informace o dalších závazcích (např. úvěry, leasingy),
doklady k nemovitosti, o kterou máte zájem,
a také znalecký posudek.

4. Jak si vybrat tu správnou hypotéku

Každá banka má jiné podmínky – a rozdíly mohou být v desítkách tisíc korun. Na co se zaměřit?

Úroková sazba je důležitá, ale rozhodně není jediným kritériem. Sledujte i výši poplatků, podmínky čerpání nebo možnost mimořádných splátek.
Důležitým parametrem je také délka fixace – tedy doba, po kterou vám banka garantuje neměnný úrok. Zvolit si můžete:
- Krátkodobá (např. 1-3 roky): bývá flexibilnější, ale je rizikovější. Po skončení fixace se úrok může výrazně změnit. Vhodná spíše v období vysokých sazeb s očekáváním poklesu.
- Dlouhodobá (5 let a více): nabízí stabilitu a jistotu stejné splátky po delší dobu – i když trh mezitím kolísá. Vhodná pro ty, kteří preferují předvídatelnost a plánování rozpočtu.

Tip: Neřiďte se pouze výší úroku. Zaměřte se na RPSN (roční procentní sazbu nákladů) – ta ukazuje skutečnou cenu hypotéky včetně všech poplatků. Čím nižší RPSN, tím výhodnější úvěr.

5. Nezapomeňte na pojištění

Pojištění je nedílnou součástí bezpečné hypotéky. Nejde jen o bankovní podmínky, ale hlavně o vaši jistotu, že zvládnete splácet i v případě nečekaných událostí.

Typy pojištění, které hrají roli:

Pojištění nemovitosti – je povinné. Kryje škody způsobené například požárem, povodní nebo krupobitím.
Životní pojištění – doporučené. Pomáhá krýt splátky v případě úrazu, vážné nemoci, invalidity nebo úmrtí.
Pojištění schopnosti splácet – doporučené. Kryje ztrátu příjmu z důvodu nemoci, úrazu nebo výpovědi ze zaměstnání.

Tip: Některé banky podmiňují nižší úrok tím, že si sjednáte životní, nebo pojištění schopnosti splácet přímo u nich nebo jejich partnerské pojišťovny. Vyplatí se tedy porovnat nejen cenu hypotéky, ale i cenu pojištění a jeho podmínky.

Závěr

S dobrou přípravou, kvalitními informacemi a ideálně i pomocí odborníka se dá hypotéka zvládnout s klidem a přehledem. Ať už si chcete ověřit správnost svého rozhodnutí, nebo celým procesem projít s klidem, ráda vám pomohu – od prvního výpočtu až po finální podpis. Protože hypotéka je sice závazek, ale také skvělý krok k vlastnímu domovu.